14.მარტი.2019 18:43
ეკონომიკა, საზოგადოება

როგორ გავყიდოთ მიწა “თითქმის” - ყველაფერი ახალი კანონპროექტის შესახებ

როგორ გავყიდოთ მიწა “თითქმის” - ყველაფერი ახალი კანონპროექტის შესახებ
სალომე ზურაბიშვილის მიერ საპრზიდენტო ფიცის დადებისთანავე, საქართველოს ახალი კონსტიტუცია ამოქმედდა.

ახალი კონსტიტუციის მიხედვით, უცხოელებს საქართველოში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნუელბის მიწის ფლობა აეკრძალათ. დოკუმენტში ასევე ჩაიწერა, რომ შეიქმნება ახალი ორგანული კანონი, რომელიც ქვეყანაში სასოფლო-სამეურენეო მიწების საკითხებს დაარეგულირებს.

ბიზნესი უკვე არაერთი თვეა ახალი კანონის მიღების მოლოდინშია, დოკუმენტის პირველადი ვერსიის საკომიტეტო განხილვა 2019 წლის მარტის ბოლომდე იგეგმება.

ორგანული კანონის პროექტის ავტორმა, დეპუტატმა ოთარ დანელიამ გადაცემა “საქმიან დილაში” ისაუბრა იმ ახალი გარემოებების შესახებ, რომელიც უცხოელებისთვის მიწების მიყიდვის აკრძალვის შედეგად წარმოიშვა.

დანელიას თქმით, ამ ვითარებაში ერთ-ერთი შესაძლო არჩევანი, რაც ფერმერებმა შეიძლება გააკეთონ, მიწებზე გრძელვადიანი საიჯარო შეთანხმებების გაფორმებაა. მეტიც, დეპუტატის თქმით, მოქალაქეებს შეუძლიათ, რომ მაგალითად 10-წლიანი საიჯარო ხელშეკრულებით მისაღები თანხა ერთბაშად, კონტრაქტის დადებისთანავე აიღონ, რაც მიწის “თითქმის გაყიდვის” ტოლფასია.


მიწების გრძელვადიანი იჯარა


“ჩვენ ვთავაზობთ ფერმერებს, კარგად აპრობირებულ პრაქტიკას. ჩვენ მათ ვთავაზობთ საინტერესო მოდელს, როდესაც ვეუბნებით, რომ თუ მას სხვა პრიორიტეტები აქვს ან სხვა საქმიანობით არის დაკავებული, ვერ ამუშავებს ამ მიწის ნაკვეთს, მას შეუძლია გრძელვადიანი იჯარით გასცეს ეს მიწა, ვისზეც მას მოესურვება. აქ არავითარი შეზღუდვა არ არსებობს და უფრო მეტიც, მას შეუძლია, რომ ერთჯერადად აიღოს მთელი თანხა.

თუ პირობითად, მე ვფლობ მიწის ნაკვეთს, ან ქალაქში ვცხოვრობ ან იმ მომენტში ჩემთვის არ არის ეს ძირითადი საქმიანობის სფერო, მე შემიძლია მიწა გავცე 10 წლის იჯარით და 10 წლის მანძილზე რა შემოსავალიც უნდა ამეღო, ეს თანხა ავიღო ერთჯერადად. ეს თითქმის გაყიდვის ტოლფასია შემოსავლის ნაწილში,” - ამბობს ოთარ დანელია.

მიწები “სულით ხორცამდე” ქართველებისთვის


კიდევ ერთი საკითხი, რომელსაც ახალი ორგანული კანონი განსაზღვრავს, მიწის მემკვიდრეობით მიღებას შეეხება. იმის გამო, რომ უცხოეთის მოქალაქეებს არ შეუძლიათ ფლობდნენ საქართველოში სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთებს, წარმოიშვა იურიდიული ხასიათის პრობლემა, რაც მიწის მემკვიდრეობით მიღებას ეხება.

ოთარ დანელიას თქმით, დაწესდება სპეციალური გამონაკლისი, რომლის მიხედვითაც “სულით-ხორცამდე” ქართველებს მათი მოქალაქეობის მიუხედავად, მიწის მემკვიდრეობით მიღების უფლება ექნებათ.

ოთარ დანელიას თქმით, იურიდიულად გამონაკლისი გავრცელდება საქართველოს ყოფილ მოქალაქეზე, საქართველოს მოქალაქეთა შვილებსა და ზოგადად ქართველებზე.

“აზრთა სხვადასხვაობა გამოიწვია მემკვიდრეობის საკითხმა. რეალურად, საუბარია იმ ემიგრანტებზე, რომლებიც საქართველოდან არიან წასული, 1-1.5 მილიონ ადამიანზე.  ქართველებზე, რომელთაც ხშირ შემთხვევაში შეცვლილი აქვთ მოქალაქეობა, მაგრამ ისინი არიან ქართველები. თუ ვინმე ფიქრობს, რომ ამ ადამიანების უმრავლესობა წასულია იქ თავიანთი პირადი კეთილდღეობისთის, ვიცით, რომ ოჯახებს არჩენენ საქართველოში თავიანთი გადმორიცხული თანხით. სწორედ ამ პირებზე არის საუბარი.

თუ ჩვენ მათ შევუმცირეთ დაბრუნების მიზეზები, ეს ადამიანები დაკარგავენ სურვილს ქვეყანაში დაბრუნების. ერთი ქართველიც კი არ გვყავს დასაკარგი. მე პასუხისმგებლობას ვიღებ იმაზე, რომ ჩვენ ძალიან ჩავკეტეთ მიწის თემა, ძალიან უპირატეს მდგომარეობაში ჩავაყენეთ საქართველოს მოქალაქეები. შეიძლება ამას ვიღაც დისკრიმინაციულადაც უყურდებდეს, მაგრამ მე მაქვს ამის ახსნა და არგუმენტაცია და ვფიქრობ, რომ ეს არის სწორი.

მათ შორის მორატორიუმი, რომელზეც ვისაუბრეთ, რა თქმა უნდა, სოფლის მეურნეობაში ვერ შევიდა შესაბამისი ინვესტიციები. მეც გახლდით ამ მორატორიუმის ინიციატორი, ამიტომ მეც შევდივარ იმ გუნდში, რომელმაც აღნიშნული საკითხი დააყენა. მე დღესაც იგივეს გავაკეთებდი და გავიმეორებდი, უბრალოდ კონტექსტის ნაწილში მე მაშინაც მქონდა გარკვეული შენიშვნები, განსაკუთრებით ინვესტიციების ნაწილში, რომელიც საბანკო დაფინანსებას უკავშირდებოდა, მაგრამ თავად მორატირიუმი პრინციპულ დონეზე იყო საჭირო, რადგანაც მოუწესრიგებელი იყო მიწის მართვის საკითხები.

რა თქმა უნდა, არ ვფიქრობ, რომ დღესაც მოწესრიგებულია ეს საკითხი. ვფიქრობთ, რომ მიწას არ უნდა შევხედოთ როგორც მხოლოდ ეკონომიკურ აქტივს. ძალიან სწორი განმარტება იყო გაკეთებული, რაც ასევე კონსტიტუციის ჩანაწერშიც არის გაკეთებული, რომ მიწა - ეს არის ამოწურვადი რესურსი, ეს არის განსაკუთრებული რესურსი. ეს საქართველოს შემთხვევაში გაცილებით უფრო მეტია. ეს არის ჩვენი კულტურის, ტრადიციის, ნაწილი. შეიძლება ეს ვინმეს პოპულისტურ განცხადებად მოეჩვენოს, მაგრამ ეს არის აბსოლუტურად გულწრფელი განმარტება.

ეს არის ჩვენი ეროვნული უსაფრთხოების საკითხი, მოგეხსენებათ მეზობლებს არ ირჩევენ, ამიტომ ჩვენ გვჭირდება სწორი მართვა პროცესების, რომლებიც დემოგრაფიიდან გამომდინარე სოფლის მეურნეობით დამთავრებული, იქნება სწორად პრინციპების დონეზე გაწერილი.

ასევე, ჩვენ შემოვდივართ უკვე სააგენტოს ფუნქციით, რომელიც აუცილებლად უნდა დაარსდეს, ვინაიდან მოსაწესრიგებელია, დღემდე არ არის მოწესრიგებული მიწის მართვის საკითხები.

მიწის ბაზრის განვითარება ამ კონკრეტული თემების გარეშე პრაქტიკულად წარმოუდგენელია. ჩვენ არ ვიცით რეალურად რა აქტივზე ვსაუბრობთ, ჩვენ არ გვაქვს მიწის ზუსტი ბალანსი, ჩვენ არ ვიცით რამდენი და რა კატეგორიის მიწის ნაკვეთები აქვს დღეს საქართველოს. ამას ყველაფერს სჭირდება ნულიდან დაწყება.

მნიშვნელოვანია, რომ საქართველოს მოქალაქეებს გავუჩინოთ სურვილი, ისინი ჩავაყენოთ პრივილეგირებულ მდგომარეობაში უცხოე ქვეყნის მოქალაქეებთან მიმართებით. რამდენადაც ცუდი მოსასმენი არ უნდა იყოს ეს უცხოელებისთვის, ჩვენ პრიორიტეტს საქართველოს მოქალაქეებს ვანიჭებთ.

მემკვიდრეობაში ვგულისხმობ, რომ როდესაც მშობელი ცხოვრობს საქართველოში, თუ მისი შვილი წავიდა უცხოეთში, პირობითად გერმანიაში და მიიღო გერმანიის მოქალაქეობა, მას დარჩეს უფლება, რომ საქართველოში დაბრუნდეს და დაეუფლოს მისი ოჯახის მიწის ნაკვეთს. ეს ადამიანი მისი მიუხედავად, ტექნიკური მოქალაქეობისა, არის ქართველი, ის არის ეთნიკურად ქართველი, სულით ხორცამდე ქართველი, ქართველების შვილი და ჰყავს ქართველი ოჯახი და ჰყავს ქართველი შვილები - აი, ამ ადამიანებზეა სუაბარი.

ეს ეხება მხოლოდ საქართველოს ყოფილ მოქალაქეებს, საქართველოს მოქალაქეთა შვილებს, ან ზოგადად ქართველებს. ეს უცხოელებს არ ეხება არანაირად,”- განაცხადა დეპუტატმა.



სტრატეგიული მნიშვნელობის სასოფლო მიწა და სახელმწიფოს უპირატესი შესყიდვა

კიდევ ერთი ცვლილება, რასაც სასოფლო-სამეურნეო მიწების შესახებ ორგანული კანონის პროექტი ითვალისწინებს, მიწის უპირატესი შესყიდვის მექანიზმის დანერგვაა.

ამ მექანიზმის ამოქმედების შემდეგ, სასოფლო-სამეურნეო მიწის რეალიზაციის დროს შეიძლება აღმოაჩინოთ, რომ თქვენ უძრავ ქონებას კერძო პირზე ვეღარ გაყიდით და მისი ერთადერთი მყიდველი მხოლოდ სახელმწიფო შეიძლება იყოს.

შესაბამისი ცვლილებას მიწის შესახებ კანონის პროექტი ითვალისწინებს და მას “უპირატესი შესყიდვის უფლება” ეწოდება.

“სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სახელმწიფოს უპირატესი შესყიდვის უფლება ნიშნავს სახელმწიფოს უფლებას, შეიძინოს მიწის ნაკვეთი მესაკუთრისგან იმ ფასად და იმავე პირობებით, რომლებითაც მესაკუთრე ამ ქონების მესამე პირისათვის მიყიდვას აპირებს”, - წერია დოკუმენტში.

ეს ნიშნავს, რომ გარიგებას, რომელსაც კერძო პირთან დებდით, ახლა სახელმწიფოსთან დადებთ. ხოლო იმას, თუ რა არის “სტრატეგიული” მნიშვნელობის მიწის ნაკვეთი, ახლადშექმნილი სსიპ-ი “მიწის მდგრადი განვითარების სააგენტო” განსაზღვრავს.

კანონპროექტის ავტორის, "ქართული ოცნების" წევრის ოთარ დანელიას თქმით, უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოყენება მხოლოდ საგამონაკლისო შემთხვევებში შეიძლება მოხდეს.

დეპუტატის განცხადებით, “სტრატეგიული” მნიშვნელობის სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთს სახელმწიფო შეიძენს, რათა ის გაამსხვილოს და ისევე პრივატიზების მიზნით, შესთავაზოს კერძო სექტორს. დანელია მიწის შესყიდვის მიზეზად უსაფრთხოების საკითხებსაც ასახელებს.

“დავუშვათ, რომ მე და თქვენ ერთმანეთთან ვაფორმებთ მიწის ნასყიდობის ხელშეკრულებას. მე თქვენთვის რა ფულიც უნდა გადამეხადა, თქვენ იმ ფულს გადაგიხდით სახელმწიფო და ის გახდება მისი მესაკუთრე. შესაბამისად, გარიგების საპირწონედ, რაც კერძო მხარეებს შორის უნდა დადებულიყო, დაიდება გარიგება სახელმწიფოსა და მიწის მესაკუთრეს შორის.

თავის დროზე მოგეხსენებათ სხვადასხვა პერიოდში ფრაგმენტულად გაიყიდა მიწის ნაკვეთები. ზოგიერთ შემთხვევაში, ამის შედეგად მაგალითად სახელმწიფოს კუთვნილ 100 ჰექტარის მიწის ნაკვეთის შუაგულში არის ამოგლეჯილად 5 ჰექტარის კერძო ნაკვეთი. თქვენ თუ მოინდომებთ ამ მიწის რეალიზებას და კონკრეტული პირი გთავაზობთ ამაში თანხას, სახელმწიფო გადაგიხდით თქვენ თანხას.

იქმნება სააგენტო, რომელიც გაუწევს რეკომენდაციას თუ რა იქნება მსგავსი მნიშვნელობის მიწები. ალბათ ათასში ერთი შემთხვევა შეიძლება იყოს, როდესაც სახელმწიფო ამ მექანიზმს გამოიყენებს.

როდესაც სახელმწიფო შეძლებს რომ შეკრას ერთიანი მასივი, ის უკვე ამ მიწას კრიტიკულ დატვირთვას მიანიჭებს და ინტერესთა გამოხატვითა თუ საინვესტიციო გეგმით სულ სხვა ღირებულებასა და დატვირთვას შესძენს მას", - ამბობს ოთარ დანელია.

მიწის მართვის ეროვნული სააგენტოს დაფუძნება


საკანონმდებლო ცვლილებათა პაკეტით ქვეყანაში ახალი იურიდიული პირის, მიწის მართვის ეროვნული სააგენტოს დაფუძნებაც არის განსაზღვრული. ახალ სააგენტოს მოვალეობა სასოფლო-სამეურნეო მიწების შესახებ სტატისტიკის წარმოება და ანალიტიკური მონაცემების დამუშავება იქნება. უწყებას დაევალება განსაზღვროს და აღწეროს “სტრატეგიული” მნიშვნელობის მიწის ნაკვეთები, რომელთა შესყიდვაც მთავრობამ “უპირატესი შესყიდვის უფლებით” უნდა განახორციელოს.
ავტორი: შოთა ტყეშელაშვილი



22.მარტი.2019 01:04
155

“Conti უნდა ყოფილიყო გარანტი, რომ პროექტის წარმატება მიღწეული იქნებოდა, დღეს მას ვერ ვხედავთ” - ცქიტიშვილი

ვრცლად
22.მარტი.2019 01:00
93

„ყოველი ჩვენი მუშაობის დღე მიმართულია იმისკენ, რომ ღირსეულად ვუპასუხოთ იმ გამოწვევებს“

ვრცლად
22.მარტი.2019 00:10
174

„ლენდმარკ ბაკურიანი“ 5 ყველაზე „გიჟურ“ პროექტს შორის მოხვდა

ვრცლად
21.მარტი.2019 23:29
194

კალაძე კოოპერატიული ბინათმშენებლობით დაზარალებულებს პრობლემის მოგვარებას ჰპირდება

ვრცლად
21.მარტი.2019 23:20
77

ცქიტიშვილი: ვალდებულნი ვართ, ანაკლიის პროექტში ინვესტორის ინტერესების მხარდამჭერები

ვრცლად
21.მარტი.2019 23:14
109

დავით კირკიტაძე: ვილნიუსის სკვერის რეაბილიტაციის პროექტი მთაწმინდაზე უპრეცედენტოა

ვრცლად