უძრავი ქონების მართვის საერთაშორისო კომპანიამ Colliers International Georgia 14-17 მარტს კანში უძრავი ქონების საერთაშორისო გამოფენაში MIPIM 2017 მიიღო მონაწილეობა. გამოფენა MIPIM-ის მთავარი მიზანია, ერთმანეთს გააცნოს და დააკავშიროს სექტორის წარმომადგენლები ევროპის სხვადასხვა ქვეყნებიდან. MIPIM-ში წელს 21 ქვეყნიდან 160 დელეგატმა მიიღო მონაწილეობა. კომპანია Colliers-ი საქმიანობის სფეროდან გამომდინარე, მჭიდროდ თანამშრომლობს მსგავსი ტიპის ორგანიზაციებთან და ტრადიციულად მსხვილ უძრავი ქონების გამოფენებსა და ფორუმებში მონაწილეობს, - თემის დეტალებით ’’საქმიან დილასთან“ Colliers International Georgia -ის დირექტორი ირაკლი კილაურიძე საუბრობს.
-ბატონო ირაკლი, წელს MIPIM-ში როგორი საინვესტიციო კლიმატი დაგხვდათ?
-ასეთ ადგილას ჩასვლა რასაკვირველია ყოველთვის სასიამოვნოა. ზოგადად ევროპის და დასავლეთ ევროპის ცენტრალურ ნაწილში საინვესტიციო ბაზარი საკმაოდ აქტიურია. ძირითადად შეიმჩნევა, რომ Brexit-დან გამომდინარე ბრიტანეთში განლაგებული კომპანიები უფრო დასავლეთ ევროპისკენ იყურებიან, ახალი ბაზრების ძიებაში არიან, რაც ევროპის კონტინენტზე დამატებით მოთხოვნას ქმნის. აქტიურია პარიზი, ფრანკფურტი, ცენტრალურ ევროპაში უკვე ვარშავაც აქტიურად გამოირჩევა. საინტერესო პროცესები მიმდინარეობს, რაც დამქირავებლის ბაზრის ასეთი სტიმულირება თავისთავად სტიმულირებას უკეთებს საინვესტიციო ბაზარს. დეველოპმენტის მიმართულებაც სიახლეებით გამოირჩევა. ჩვენ ,როგორც წესი, ასეთ გამოფენებზე 3-4 დღიან ფარგლებში 25-30 შეხვედრა გვაქვს ხოლმე. წელს 28 შეხვედრა ჩავატარეთ. შეხვედრები, რა თქმა უნდა, ძირითადად დეველოპერებთან და პატარა საინვესტიციო კომპანიებთან გვქონდა. ინტერესი უფრო საინვესტიციო პროექტებზეა, ანუ ისეთი პროექტები, რომლებიც უკვე დადეველოპერებული, დაქირავებულია და უკვე ამუშავებულა. მეორე მიმართულება, რომელზეც ინტერესი გამოითქვა არის აქტივი, რომლის შეძენის შემდეგ შეგიძლია დამატებითი ღირებულება შესძინო, რედეველოპმენტი, ანუ განახლება, რეკონსტრუქცია. არის სპეციალური დანიშნულების ფონდები, რომლებიც ასეთი ტიპის ინვესტიციებს ახორციელებენ. მესამე მიმართულება კლასიკურია - სადეველოპერო პროექტები, სადაც ცოტა სხვა პროფილის ინვესტორები უყურებენ როგორ იპოვონ ქართველი პარტნიორები, რომლებთანაც სადეველოპერო პროექტები განავითარონ საწყისი ეტაპიდან ბოლომდე. ამ სამი პროფილის ირგვლივ გაიმართა ჩვენი შეხვედრები. პროცენტულად რომ გადავანაწილოთ წელს დაახლოებით 60% საინვესტიციო პროექტებზე იყო მოთხოვნა, ალბათ სპეციალური ფონდებიდან დაინტერესებული პროექტები 10% იყო და დანარჩენი 30% უკვე სადეველოპერო.
-რომ ჩავუღრმავდეთ გერმანული და ავსტრიული საინვესტიციო კომპანიების დაინტერესებას ჩვენი ბაზრით, კონკრეტულად გამოიკვეთა რომელი პროექტები აინტერესებთ, რა ბიუჯეტის და როდის გეგმავენ ბაზარზე შემოსვლას?
-ეს ფონდები, რა თქმა უნდა, არ არიან მზად, რომ ინვესტიციები ხვალვე დაიწყონ, რადგან საქართველო მათთვის ბოლომდე შესწავლილი არ არის და ამიტომ ვფიქრობ, რომ ჩვენი როლია აქ ქვეყანაში არსებული საინვესტიციო გარემო სწორად და სტრუქტურიზებულად წარვადგინოთ, რომ მათთვის საინტერესო იყოს. იყვნენ კომპანიები, რომლებიც 2 მილიონიდან 10 მილიონამდე პროექტებს განიხილავდნენ და კომპანიები, რომლებიც მაგალითად, 5 მილიონიდან 20 მილიონამდე პროექტებს განიხილავდნენ. ამ ფარგლებზეა საუბარი. იყო ერთი ამერიკული ცნობილი კომპანია, რომელსაც ზოგადად ეს ბაზარი აინტერესებს, თუმცა ისინი, რომ ჩვენ ბაზარზე შემოვიდნენ მინიმუმ 100 მილიონის პროექტი უნდა განახორციელონ, რადგან სხვანაირად მათთვის აზრი არ აქვს. ამ მასშტაბის პროექტების განხორციელება საქართველოში ჯერჯერობით შეუძლებელია. თუმცა, გრძელვადიან პერსპექტივაში განხილვა შესაძლებელია, მაგრამ ალბათ ჯობია კონცენტრაცია შედარებით პატარა და საშუალო პროექტებზე გავაკეთოთ.
-როგორც ვიცით, ბაზრით სასტუმროს ოპერატორი კომპანიები არიან დაინტერესებული. ამ მიმართულებით კონკრეტულად თუ არის სიახლე?
-ჩვენ ამ მიმართულების რამდენიმე მსხვილ ოპერატორს შევხვდით, რამდენიმე უკვე დიდი ხანია საქართველოში ოპერირებს და განვითარების ძალიან საინტერესო გეგმებიც აქვთ. რამდენიმე პროექტი უკვე განხორციელების ფაზაშიც არის. ახალი პროდუქტების დანერგვაზეც ფიქრობენ. იყვნენ მსხვილი ჯგუფები, რომლებიც საქართველოში ჯერ არ არიან შემოსული, თუმცა გაგებული აქვთ, რომ ძალიან კარგი ბაზარია და საკმაოდ დიდი პოტენციალიც აქვს სასტუმროების განვითარების მიმართულებით. მოთხოვნის ნაწილიც საკმაოდ აქტიურად ვითარდება, ტურისტების და ვიზიტორების რაოდენობა მნიშვნელოვნად იზრდება და ეს არის ძირითადი მამოძრავებელი ძალა. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ საოპერაციო ნაწილში საქართველოში მოღვაწე საერთაშორისო სასტუმროების მომგებიანობის მარჟა უფრო მომგებიანია, ვიდრე ცენტრალურ ევროპაში, რაც ამ მიმართულებას მიმზიდველობას სძენს. იმასაც აღნიშნავენ, რომ ბევრია პროექტი, რომელიც პროცესშია, რამაც ბაზარზე შესაძლოა ზედმეტი მიწოდება შექმნას, თუმცა, მეორე მხრივ, იმასაც უყურებენ, რომ მოთხოვნის ნაწილი საკმაოდ ადეკვატურად ვითარდება. დღეს ბაზარს და საერთაშორისო ოპერატორების ფასებს რომ გადავხედოთ, აშკარაა, რომ ბაზარს მიწოდება აკლია, რადგან კარგი ფასებია და მაღალი ფინანსური მაჩვენებლებია. ეს შეიძლება შეიცვალოს, დარეგულირდეს და ცოტა უფრო ქვემოთ ჩამოვიდეს, მაგრამ ეს დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ განვითარდება მოთხოვნის ნაწილი, ტურისტები და რასაკვირველია ბიზნეს ვიზიტორები.
- MIPIM-ზე ქართული პროექტები თუ წარადგინეთ და ამ თემაზე თუ იყო რამე მოლაპარაკება-შეთავაზება, ან იგივე ფინანსების მოზიდვაზე?
-ძირითადად რა პროექტებიც გვაქვს ჩვენ არსენალში ორი მიმართულებაა. ერთი არის, როდესაც ჩვენ მფლობელს წარმოვადგენთ, როდესაც გვსურს რომ ჩვენი აქტივი გავყიდოთ, ან არის მფლობელი, რომელსაც ინვესტიციის მოზიდვა სურს. ასეთ გამოფენებზე იშვიათად ხდება რამე პროექტის განხილვა, რადგან ეს წინასწარ არ არის განვლილი. ძირითადად ჩვენ ზოგადი ინფორმაციის მოზიდვის კუთხით ვაწარმოებთ შეხვედრებს და შემდეგ მათი ინტერესებიდან გამომდინარე კონკრეტულ პროექტებს ვთავაზობთ. ეს პროექტები უფრო საიმიჯო და მარკეტინგულ ხასიათს ატარებს.
-უფრო რომელი ქვეყნებიდან უნდა ველოდოთ ინვესტორებს?
-გეოგრაფიულ ჭრილში აშკარაა, რომ მეზობელი ქვეყნები, რომლებიც ასე თუ ისე კარგად იცნობენ ქვეყანაში არსებულ გარემოს და კარგად აქვთ გაცნობიერებული პოლიტიკური რისკები. ბევრ მათ კოლეგას საქართველოში ინვესტიცია უკვე განხორციელებული აქვს და აქედან გამომდინარე, ალბათ ძირითადი ნაწილი მეზობელი ქვეყნებიდან იქნება. ჩვენ ძალიან მოტივირებულები ვართ, რომ დასავლური ინვესტიციები და საინვესტიციო ფონდები შემოვიყვანოთ, რადგან ეს ნიშანი იქნება, რომ რამდენიმე წელიწადში უკვე უფრო სერიოზული და დიდი კომპანიები შემოვიდნენ.
-აღნიშნული პერსპექტივებიდან რას ველოდებით 2017 წელს, რა პროექტებია იგეგმება, რა გამოწვევის წინაშე დგას სექტორი?
-ვფიქრობ, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონება დადებითი ტენდენციებით იქნება გამორჩეული 2016 წელთან შედარებით და აუცილებლად ზრდა იქნება ამ კუთხით. ასევე ძალიან აქტიური იქნება საოფისე ბაზარიც. ჩვენც გვაქვს ერთი დიდი პროექტი და ვფიქრობთ, რომ ამ მიმართულებითაც ცვლილებები იქნება. ისევ საინტერესოდ რჩება სასტუმროების ბაზარი. სავაჭრო სექტორს რაც შეეხება, ლართან მიმართებაში სამომხმარებლო ბაზარზე რაც ხდება ამას გავლენა აქვს, რაც დეველოპერებზეც აისახება. უფრო გამოვყოფდი სასტუმროებს, საცხოვრებლებს და ოფისებს.
